Поквартирная собственность в современной России – явление весьма специфическое, скрывающееся в себе пучок «проклятых вопросов», каждый из которых можно рассматривать как практический вызов теории модернизации. Она позволила создать массовый и достаточно свободный рынок городского жилья, который очень похож на западные «цивилизованные» аналоги. Но внешность в данном случае обманчива. В докладе представлена краткая институциональная история российского рынка городского жилья за последние четверть века.
Изначально в России проводилась платная приватизация по схеме Анатолия Чубайса. В 1992 году в ходе прений во время заседаний Верховного Совета было принято решение сделать приватизацию бесплатной. Ключевым понятием жилищного права стал кондоминиум, который в российских реалиях приравнивался к товариществу собственников жилья. Данная модель предлагалась немецкими специалистами. В соответствии с ней недвижимым объектом являлся земельные участок, все остальное обозначалось в качестве его составных частей. Акцент делался на вечном праве собственности доли земельного участка и право пользования (не владения) квартирой.
В Российских реалиях концепция кондоминиума встретила сопротивление — у людей создавалось впечатление, что их насильно заставляют вступать в эти объединения, игнорируя их свободный выбор (хотя в изначальной концепции вариативность в этом вопросе вообще не предусматривалась). При этом категории недвижимости были описаны в законе весьма нечетко. В итоге внимание было переведено с форм прав недвижимости на вопрос вступления или невступления в кондоминиум. В последствии эта проблема заявила о себе, к примеру, в феномене обманутых дольщиков, когда люди приобретают не вечное право на недвижимость, но право в участии застройки дома. Конкретное вечное право собственности оказывается нигде не зарегистрировано.
С 2002 года начался процесс постепенного принятия новой редакции Гражданского кодекса. Его второй раздел, связанный с вечным правом, до сих пор «лежит в столе». В 2005 году с принятием Жилищного кодекса понятие кондоминиума окончательно исчезает. Возможно, одним из факторов его неуспеха можно назвать нецелевое использование институтов. Институт кондоминиума применялся к некому кооперативу, который управлял жильем. Вместо этого следовало заняться реформированием управления собственности, чтобы многоквартирный дом воспринимался исключительно как технический термин и не рассматривался как объект недвижимости. Сложившаяся система несовершенна, но стабильна — практикующие юристы остерегаются ее значительных изменений.
Поквартирная собственность обросла своими практиками и привычками, населением она воспринимается в качестве непоколебимой данности. Остается вопрос, как ее реформировать — радикально, путем введения раздела вечного права в Жилищный кодекс, или же с помощью постепенных изменений.
Текст: Алексей Павперов
Иллюстрация: Аэросъемка Кудрово, wikipedia
